Turkey: Opportunities in Turkey's special investment zones (Chinese)

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Yeşim Bezen, Zekican Samlı, Uğur Sebzeci, Can Özilhan 和 Onur Okşan
Bezen & Partners


土耳其在过去十年成为了外国投资者的一个聚焦点。尤其是2008年全球金融危机之后，土耳其更因为其战略性位置、稳定的经济和高速的增长率，迅速成为欧洲投资者的枢纽。

土耳其在为外国投资提供适宜的投资土壤的同时，还力求在兼顾到环境、城市化和交通等因素的前提下提高其工业容量。为此目的，土耳其在全国推行了“有组织工业区”（以下简称“OIZ”）。

土耳其的第一个OIZ是1962年在该国工业最发达城市之一的布尔萨成立的。如今，土耳其全国共有276个OIZ。最大的OIZ是在东南部工贸城市加济安泰普，面积达1,100万平方米。


OIZ有如下主要优势

• 科学、工业和技术部（下称“科工技部”）支持OIZ的开发，并向OIZ管理层提供贷款，以便其购置新土地和实施基础设施项目。因此投资者能够在具备足够基础设施的地块上建立自己的设施。
• OIZ享受若干鼓励政策，包括适用于直接投资的税务优惠。OIZ管理层还能够获得条件优惠的贷款提供给区内公司。
• 区内公司的用水、用电和燃料享受折扣价格。
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• 出口型公司可获得退税。

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由于上述优惠待遇，自1995年以来，工业领域的外国投资有86%是在OIZ里进行的。


OIZ的具体规定
a) 土地分配办法
OIZ因为其特殊性质而需遵守特定的规章制度。

首先，在OIZ内获取土地有别于一般的土地交易，适用特别的管理办法。

根据2000年4月15日在《官方公告》（24021）发布的《有组织工业区法》（4562）（下称“《OIZ法》”），OIZ的分配由科工技部发布的条例管理。据此，2009年8月22日在《官方公告》颁布的《OIZ实施条例》（27327）（下称“《OIZ条例》”）对OIZ土地的分配作出了规定。

根据《OIZ条例》第103条，自然人或法人申请土地分配，须向有关OIZ提出，由其管理局审批申请。如果申请获得批准，OIZ将书面通知申请人。

批准通知不足以办理土地分配，而只是通知而已。《OIZ条例》第104条规定，企业申请人须签署一份土地分配协议以及一份投资承诺书，该两份文件均由科工技部制定，其中列出了土地分配的条款以及任何法律罚则，以保证有关投资的完成。土地分配协议和投资承诺书一般都包括与完成投资和分期支付分配土地总价等有关的罚则。《OIZ条例》规定的其他条件则根据有关土地的具体情况而定。

与其他一般土地不同的是，在OIZ申请程序结束时，企业并不获得有关地产的权属。在签署土地分配协议和投资承诺书以后，有关地产在有关土地登记处的产权契据上的声明及附注栏将显示“根据《有组织工业区法》第18条，禁止出售或转让该不动产”。

在此方面，企业申请人在履行其对有关土地分配的全部付款义务之前，将无权出售该土地。因此，根据《OIZ法》第18条，它将对有关的OIZ负有持续的付款义务。

在完成了土地分配协议和投资承诺书中的全部义务后，企业申请人将获发一份在其名下的契据，从而才获得有关地产的权属。这时，有关土地登记处的产权契据上的声明和附注栏将作出以下记载以替代先前的声明和附注：“向第三方转让不动产，包括通过签署文件出售不动产，解除有组织工业区的优先权并在土地登记处登记在参与者名下的时候，[地主] 必须取得有组织工业区的同意。在此阶段，旧参与者给予的所有承诺视为被新参与者接受。”因此，企业申请人的任何业权转让将必须得到有关OIZ的同意。

b) 用途规划要求
开始投资前，应当制定用途规划由OIZ批准。制定用途规划后，需向有关OIZ取得建设许可证方可开始建设。OIZ有权根据《OIZ条例》第41条规定审批区内的用途规划。

如果用途规划需要修改，OIZ在审批有关修改后提交科工技部。经科工技部批准后，有关的设施可以根据《OIZ条例》第74条和第75条规定开始建设。

《OIZ条例》还列明了申请建设许可证所需文件。《OIZ条例》第84条规定，与OIZ区内建筑物、设施和土地的使用、建设和项目有关的所有许可和授权应当从该区取得。

c) 建设许可证
OIZ根据《OIZ条例》第85条发给建设许可证。企业申请人必须提交契据或土地分配协议、环境影响评估决定书、土壤和地质调查报告、设施的建筑项目书和电气机械项目书。在建设许可证发给后，项目公司须申请建筑用途许可证。

d) 建筑用途许可证
企业申请人完成设施建设以后，须向OIZ申请建筑用途许可证方可在设施内开展其活动。OIZ将根据申请人提交的项目书审批工程的完成。

建筑用途许可证颁发后，企业申请人便有权使用设施。

e) 免费的土地分配
为鼓励外国投资和增加土耳其的工业设施数量，部长会议在2012年6月19日通过《关于国家支持鼓励措施的决定》（2012/3305）（下称“《决定》”）宣布了一系列新的鼓励措施。

《决定》规定，向第三方分配土地在OIZ内建设设施可以免收费用。要进行这样的分配，该OIZ必须位于符合以下条件的地方：

• 优先发展地区内的城市；
• 根据2001年国家统计院的数据国民生产总值人均在1,500美元或以下的城市；
• 虽然不在上述区域，但根据2003年国家计划组织秘书处的数据其社会经济发展指数为负数的城市；
• 内阁根据社会经济因素确定的城市和地区。

如果企业申请人在符合上述条件的OIZ内申请免费土地分配，而且是被认定为“大规模投资”、“战略性投资”或“合格的地区性投资”，则OIZ可将区内空置地块分配给该公司。

截至2013年9月，已经有774个地块免费分配给申请人。这些地块中，有56个已完成必要的投资并开始营运，166个地块即将进行建设，其余的552个地块则有待规划。

免费分配的鼓励措施只是在有限的期间内生效，所须的申请必须在2015年9月前提交。


最新动向
OIZ一个关键特点是可以征收第三方拥有的土地。因此，各地OIZ已轻而易举地扩充了其领域以接纳新成员和进行新投资项目。

然而，宪法法院（下称“法院”）在其2013/125号裁决中废除了《OIZ法》第5条和第11临时条款，而此等条款是OIZ征地活动的法律依据。

法院裁定，根据宪法第6条和第46条，只有政府或国家实体有权力限制所有权。法院认定，OIZ是私人法律实体，以征收方式限制所有权是违反宪法的。

OIZ的该项权利随之被撤销。


押注于OIZ的未来
土耳其是一个在很多重大工业领域有着雄厚历史雄厚的发展中国家。近年来，工业建设的数量和种类有了大大增加。OIZ通过向国内外投资者提供可持续的和稳固的投资环境，对此作出了很大贡献。随着新OIZ的成立和现有OIZ的扩展，可以说OIZ在可预见的未来仍然是外国投资者的最佳投资目的地。